moratoria hipotecaria inmuebles afectos AAEE

El artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, amplía la moratoria de deuda hipotecaria recogida en el artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, a los préstamos hipotecarios que recaigan sobre los bienes inmuebles afectos a alguna actividad económica desarrollada por empresarios y profesionales que padezcan extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19.

A esta moratoria podrán acogerse los empresarios o profesionales que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, cuando concurran todos los requisitos que a continuación se detallan:

a) Que el beneficiario empresario o profesional de la moratoria hipotecaria, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1. Con carácter general, no podrá superar el límite de 1.613,52 euros (tres veces el IPREM mensual fijado actualmente en 537,84 euros).
2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado 1. será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
5. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado 1. será de cinco veces el IPREM.

A efectos del cumplimiento de esta condición, se considera como unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad siempre y cuando residan en la vivienda, incluidos los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar, así como los ascendientes que convivan en el mismo domicilio.

c) Que el total de las cuotas hipotecarias del inmueble o inmuebles afectos a actividades económicas resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3 y que se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
 
Para acreditar el cumplimiento de cada una de las condiciones expuestas anteriormente, el deudor hipotecario que quiera beneficiarse de la moratoria deberá presentar ante la entidad acreedora la siguiente documentación:

1. Acreditación del cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
2. Número de personas que habitan la vivienda: a) Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. b) Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. c) Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
3. Titularidad de los bienes. a) Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. b) Escrituras de compraventa del inmueble afecto a la actividad económica y de concesión del préstamo o préstamos con garantía hipotecaria.
4. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según esta norma. 

En caso de imposibilidad de aportación de alguno de los documentos requeridos, el solicitante de la moratoria podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19 que le impiden la aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
 
La solicitud de moratoria se puede realizar desde el día 18 de marzo de 2020 y hasta quince días después del fin de la vigencia del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, es decir, hasta el día 03 de mayo de 2020 salvo prórroga en la duración del reseñado Real Decreto.
 
Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días; y una vez concedida, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración. Asimismo, durante el período de suspensión no se devengará interés alguno.
En el caso de que no se conceda la moratoria, los importes que serían exigibles al deudor durante la tramitación de la misma, no se considerarán vencidos.

Una vez aprobada por parte de la entidad acreedora la moratoria hipotecaria, será necesario acudir ante notario para elevar a Escritura Pública el acuerdo que podrá firmarse una vez finalizado el estado de alarma debido a las restricciones de movilidad.

Respecto a la formalización en escritura pública de la moratoria hipotecaria, es importante destacar que los honorarios notariales y registrales serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en un 50 por ciento, teniendo en cuenta que el arancel notarial mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75; y que el arancel registral mínimo previsto será de 24 euros y el máximo de 50 euros.

La concesión de la moratoria implica la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante ese tiempo de la cláusula de vencimiento anticipado, si se contiene el contrato de préstamo hipotecario.

Como es evidente, durante ese plazo de moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses ni se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.
 
Importante tener en cuenta que, en caso de que el deudor se haya beneficiado de esta medida de moratoria hipotecaria sin reunir con todos los requisitos para la vulnerabilidad económica, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta pueda dar lugar. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la intención de obtener el beneficio de la moratoria hipotecaria. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

Alejandro Martín
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Dpto. Jurídico
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